実は不動産売買には、公簿売買という方式と実測売買という方式があるのをご存じですか？
この記事では、不動産売買における2つの方式、公簿売買と実測売買について、不動産売買営業員初心者の方向けにご説明します。
この記事を読めば、公簿売買と実測売買の違いが分かり、それぞれの方式における注意点も分かりますよ！
では、どうぞ。
不動産売買に公簿売買と実測売買の2つの方式が存在する理由
不動産は原則として、対象不動産の土地面積に基づいて売買されます。
土地面積は、一般的はまず土地測量技術を有する者によって測量され、その値が登記簿に登録されます。
ところが、以前はまだ測量技術が乏しかったため、古い測量技術に基づく登記記録は、正確でない場合が少なくありません。
測量し直してみると、登記記録の面積よりやや広かったり、逆にやや狭かったりする場合が少なくないのです。
不動産売買に公簿売買と実測売買という2つの方式が存在するのは、このように登記記録の土地面積と、測量し直した場合の土地面積とに、差異が生じる場合が多いからです。
公簿売買のポイント
登記記録の面積に基づく売買方式を、公簿売買と言います。
公簿売買のポイントは下記の通りです。
公簿売買方式に基づく売買のパターン
公簿売買方式に基づく売買は、契約締結から引渡しまでのパターンがほぼ定型化しています。
下記の通りです。
【確定測量を行わず引渡す】
登記記録の面積に基づいて契約を締結し、その後特に確定測量を行わず、そのまま引渡すパターンです。
仮に、契約締結後に買主が確定測量を行い、その面積が登記記録より小さかったとしても、精算は行われません。
【売主による確定測量実施後に引渡す】
契約締結後、売主の責任と費用負担で確定測量を行ったうえで引渡すパターンです。
ただし登記記録面積と確定測量面積に差異が生じても、精算は行わなれません。
【更正登記後に契約する】
物件売り出しに際し、売主が確定測量を実施し、その面積を登記（＝更正登記）しているパターンです。
確定測量し直された面積で登記し直されているので、双方に差異はありません。
新築戸建て物件や、建築条件付きの分譲地などに多いパターンです。
実測精算しない旨の合意
その不動産売買が公簿売買であるとき、売主及び買主に、予めしっかり説明しておかなければならないことがあります。
それは仮に確定測量を実施し、その結果登記記録の面積とに差異が生じても、価格の精算は行わない、ということです。
したがって確定測量の面積が、登記記録の面積より大きかったら売主か少し損をした気分になるかもしれないし、小さかったら買主が少し損をした気分になるかしれません。
そういう場合であっても、価格の精算は行わないことを、売主と買主にしっかり説明しておく必要があります。
○場合によっては買主による仮測量も必要
売買対象不動産の登記記録面積が、買主の予定建築物を建築するのにギリギリの場合があます。
そういう場合は買主の責任で、仮測量を実施してもらうようにしましょう。
そして万が一予定建築物が建築できない場合、購入を見送るのか、予定建築物の面積を縮小するのかの判断を仰ぎましょう。
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