不動産業に携わっていると、日頃当たり前のように、お客様に対し本人確認を行いますよね。
この本人確認、実は法律で明確に義務付けられていることをご存じですか？
しかもその方法も、かなり細かいところまで決められています。
その法律とは、犯罪収益移転防止法という法律です。
この記事では、不動産取引では売買において義務とされる、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（同法では取引時確認と言います）の方法について、初心者の方向けにご説明します。
もしお勤め先の不動産会社でこの説明を受けてない場合は、この機会に是非押さえてしまいましょう！
では、参ります。
犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）のポイント3つ
これから犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）の方法についてご説明しますが、その前に予め押さえておきたいことが3つあります。
順番に見て行きましょう！
本人確認書類は原本の提示が原則
今仮に、不動産売買の買主様側の仲介に入り、契約手続きを前にして、本人確認（取引時確認）をしているとします。
買主様には予め、本人確認書類として運転免許証をお持ち頂くよう伝えておきました。
買主様は、「どうせコピーするだろうから私のほうでしておきました」と言って、運転免許証のコピーをくださいました。
その業者の担当営業員は、「お気遣いありごとうございます」と言って、その用紙を受け取りました。
さてこの場合、犯罪収益移転防止法に基づく宅建業者による本人確認（取引時確認）は、適切に行われたと言えるでしょうか？
答えはNOです。
何がマズイかわかりますか？
この方は、お客様から運転免許証のコピーを受領しました。しかし運転免許証原本の提示は受けてません。
そこがマズイ点です。
犯罪収益移転防止法においては、本人確認（取引時確認）をその場で完結させるためには、運転免許証の原本をご提示頂き、それを確認しなければなりません。
犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）は対面が望ましい
上記の例もそうですが、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）は、お客様と対面して行うのが重要なポイントです。
実を言いますと、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）は、非対面でも成立します。
しかしながら非対面では、いろいろ手間が増えてしまいます。
したがってお客様が遠方にいる等の理由で対面が難しい場合を除き、対面で行うことが望ましいです。
上記の例でも担当営業員は買主様と対面して行いました。
犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）が、本人確認書類の原本をご提示頂くだけで成立するのは、ご本人と対面できているからです。
そうでない本人確認（取引時確認）は、非対面の場合の規程に則って行うことになり、その手続きはより複雑化します。
犯罪収益移転防止法が定める特定取引とは
犯罪収益移転防止法では、不動産会社が行う取引のうち、どの取引に対し犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）を義務付けているでしょう？
それは宅地建物の売買契約の締結、及び売買契約の代理・媒介、とされています。
犯罪収益移転防止法では、不動産会社によるこれらの取引を特定取引と定め、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）を行うことを義務付けているわけです。
ここで言う宅地建物とは、宅建業法で言う宅地建物と同一の意味と捉えて良さそうです。
ただし宅建行法では、取引を、宅地又は建物の交換、貸借の媒介なども含めます。
でも犯罪収益移転防止法では、これらの取引には本人確認（取引時確認）は不要としています。
犯罪収益移転防止法の対象となる取引はあくまで、宅地建物の売買契約の締結、及び売買契約の代理・媒介、とされている点は押さえておきましょう。
なお犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）は、取引の相手方に対して行うことになります。
自ら売主となる場合には買主様に対して、また売買仲介の場合には、売主様と買主様に対して行うことになります。
犯罪収益移転防止法等連絡協議会について
不動産業界においては、犯罪収益移転や反社会的勢力の排除を行う目的で、犯罪収益移転防止法等連絡協議会という協議会を設置しています。
そして犯罪収益移転防止法等連絡協議会の事務は、（公財）不動産流通推進センターが行っており、そのホームページ内には、当該協議会の専用ページが設けられています。
その専用ページには、私たち宅建業従業者が犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）を行う上で、助けとなる様々なツールが用意されています。
以下、この記事においては、当該ツール等を用いる前提でご説明して参ります。
犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）における「本人確認書類」についての詳細
ではここから、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認書類についてご説明します。
なおご説明は、お客様と対面して行うことを前提としています。
また犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）は、お客様が個人か法人か、また法人の場合上場会社か非上場会社かで違ってきます。
それぞれ順番にご説明します。
（注）
この記事では、非対面の場合の本人確認（取引時確認）については割愛します。
また本人確認書類は、犯罪収益移転防止法において多数認められていますが、この記事では、実務において最も一般的とされる本人確認書類のみ記載しております。
お客様が個人の場合の本人確認書類
お客様が個人の場合、ご用意頂く本人確認書類は下記a、bのいずれかになります。
a．運転免許証
b．健康保険証及び印鑑登録証明書（契約書の印鑑と同じもの）
お客様が運転免許証を取得していたら、それをお持ち頂ければ大丈夫です。
取得していない場合、健康保険証と印鑑証明書の双方をお持ち頂く必要があります。
ではなぜ運転免許証だとそれのみで良いのに、健康保険証や印鑑証明書だと双方必要なのでしょう。
それは、犯罪収益移転防止法における証明力の違いによるとされています。
運転免許証は写真も付いていて、証明力は最強ですが、健康保険証や印鑑証明書も強いものの、運転免許証の証明力よりは劣るとされているからです。
なお印鑑証明書は、契約書等に押印する予定の印鑑と同じ印鑑のものをご用意頂く必要があります。
また、これら本人確認書類に記載された住所は、お客様が現に今住んでいる住所で、かつ住民票と同一の住所である必要があります。
お客様がまだ住民票の移転や、これら本人確認書類の住所の変更を済ませてない場合は、まず先にそれを済ませて頂くようにしましょう。
お客様が非上場法人の場合の本人確認書類
お客様が非上場法人の場合、法人の本人確認書類と取引担当者の本人確認書類の両方が必要です。
【法人の本人確認書類】
・登記事項証明書
【取引担当者の本人確認書類】
下記a、bのいずれかになります。お客様が個人の場合と同じです。
a．運転免許証
b．健康保険証及び印鑑登録証明書（契約書の印鑑と同じもの）
なお犯罪収益移転防止法では、取引担当者のことを「代表者等」と言います。
「代表者等」とは、その会社を代表して、契約の実務に当たる方のことで、必ずしも社長である必要はありません。
「代表者等」という言葉から、その会社の代表＝社長と捉えがちですがそうではありません。
法人の総務担当者や事務担当者が現に契約の実務に当たる場合、その方々が「代表者等」になります。
ただし犯罪収益移転防止法では、その「代表者等」の方が、本当にその法人の当該取引を担当しているかどうか、確認することになっています。
確認方法としては、その法人の電話番号に電話を入れ、「代表者等」の方の応答が確認できれば良しとされています。
とは言え実務においては、売買を成立させるにあたり、その「代表者等」の方と繰り返しやり取りするのが一般的だと思います。
そしてそのやり取りの中で、その方がその法人の当該取引の実務を担っているというのが、改めて確認するまでもなく明らかになる場合が多いと思います。
そういう場合、もはや確認済として良いとされています。
お客様が上場法人の場合の本人確認書類
お客様が上場法人の場合、法人の本人確認書類は必要ありません。
代表者等の本人確認書類のみで足ります。
その本人確認書類は、個人の本人確認書類、上場していない法人の代表者等の本人確認書類と同じです。
対面による犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）の手順
ここからはお客様と対面して、実際に犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）を行う場合の手順につて、ご説明します。
上述した（公財）不動産流通推進センターの犯罪収益移転防止法等連絡協議会のページには、宅建業者が確実に本人確認を実施するために、「顧客カード」というツールが用意されています。
そして多くの宅建業者がこの「顧客カード」を活用しているようです。
この記事でも、この「顧客カード」を使う前提でご説明します。
なお本人確認（取引時確認）を行うタイミングですが、原則は、お客様に売買契約書に記名・押印して頂く時とされていますが、お客様から購入申込書を頂く時や、重要事項説明を行う時でもOKとされています。
お客様が個人の場合の本人確認手順
お客様が個人の場合、ご用意頂いた本人確認書類を提示して頂き、①氏名、②住居、③生年月日を確認します。
そしてお客様に運転免許証をお持ち頂いたら運転免許証を、健康保険証と印鑑登録証明書の双方をお持ち頂いたら健康保険証と印鑑登録証明書を提示して頂き確認します。
なお犯罪収益移転防止法では、お客様と直接対面して契約する場合は、本人確認書類のコピーを受領する義務はないとしています。
とは言えこの後、運転免許証の番号を記録として残しますので、コピーは受領しておくと良いです。
続いて「顧客カード」をご記入頂きます。
（公財）不動産流通推進センターのホームページの犯罪収益移転防止法等連絡協議会のページから、「顧客カード【個人用】」をダウンロードします。
なおご記入頂く前に、この「顧客カード」が、犯罪収益移転防止法で宅建業者に義務付けられている、本人確認（取引時確認）のための書面であることを申し伝えておきましょう。
ご記入は上から順番に1．本人特定事項、2．取引目的、3．職業、と書き進めて頂きます。
なお、同書面の4番目の「外国PEPs（重要な公的地位にある者）との取引に関する事項」については、同書面の下の欄の「＊外国政府において重要な地位にある者」と「＊家族の範囲」をよく読んで頂き、該当する選択肢にチェックを入れて頂きます。
大抵の場合、4番目の選択肢の「外国政府において重要な地位にあったことはない」にチェックが入ると思います。
お客様が非上場法人の場合の本人確認手順
お客様が非上場法人であっても、基本的な手順は個人の場合と同じです。
まずはお客様にご用意頂いた法人の本人確認書類（＝登記事項証明書）をご提示頂き、①法人の名称、②本店又は主たる事務所の所在地を確認します。
続いて取引担当者（＝代表者等）の本人確認書類をご提示頂き、代表者等の③氏名、④住居、⑤生年月日を確認します。
なお非上場法人においても、代表者等と直接対面して契約するのであれば、本人確認書類のコピーを受領する義務はないとされています。
とは言えやはりコピーは受領しておきましょう。
続いて「顧客カード」にご記入頂きます。
基本的な手順は、やはり個人の場合と同じです。
同ページから、「顧客カード【法人用】」をダウンロードします。
そしてやはり、犯罪収益移転防止法で宅建業者に義務付けられている、本人確認（取引時確認）のための書面であることを、予め伝えしておきます。
その上で順番に1．本人特定事項、2．代表者等の本人特定事項、3．取引目的、4．事業内容と、ご記入頂きます。
なお同書面の5番目に、「実質的支配者」とあります。
「実質的支配者」については、同書面のその下の欄の説明の通りですが、以下に噛み砕いてご説明します。
犯罪収益移転防止法における法人の実質的支配者とは、法人の事業経営を実質的に支配する自然人（＝法人でない、我々が通常言う個人のこと）を言います。
具体的には下記1、2、3のうちのいづれかになります。
1．その法人の25％超の議決権を保有する個人。
2．1が居ない場合において、出資、融資、取引その他の関係を通じて事業活動を支配する個人。
3．1と2が居ない場合における代表者、社長。
例えば、その法人には社長は居るものの、実際にはその会社の株の多くを会長が保有しているなどの場合、上記2に該当し、実質的支配者は会長になりします。
その場合、同書面のこの5番目の欄には、代表者等によって、会長の事項をご記入頂くことになります。
同書面のその次の6番目に、やはり「外国PEPs（重要な公的地位にある者）との取引に関する事項」とあります。
ここもお客様が個人の場合と同様に、同書面の説明文をしっかりお読み頂き、該当する選択肢にチェックを入れて頂きます。
なお確認対象は、4番目の欄にご記入頂いた実質的支配者の方になります。
代表者等ではない点に注意しましょう。
お客様が上場法人の場合の本人確認手順
お客様が上場している法人の場合、本人確認（取引時確認）は最もシンプルです。
法人の本人確認書類の提示による本人確認（取引時確認）は、する必要はありません。
代表者等の法人確認（取引時確認）のみで足ります。
上場法人の場合、上場する際に既に厳しい審査を通過していると判断され、犯罪収益移転防止法による本人確認（取引時確認）は緩和されるそうです。
取引担当者（＝代表者等）に本人確認書類をご提示頂き、確認すればOKです。
コピーは受領しておきましょう。
顧客カードの記入は、非上場法人の場合と同様に、「顧客カード【法人用】」を利用します。
ただしご記入頂く箇所は、2．代表者等の本人特定事項の欄のみです。
1．本人特定事項（＝法人の法人特定事項）、3．取引目的、4．事業内容は、ご記入頂く必要はありません。
また5．実質的支配者、6．外国PEPs（重要な公的地位にある者も、ご記入頂く必要はありません。
本人確認記録の作成・保存、及び取引記録の作成・保存について
ここまで宅地建物の売買契約に際し、お客様から本人確認書類の提示を受け、顧客カードに必要事項をご記入頂く手順についてご説明しました。
不動産会社の従事者が、お客様と対面している時に実施すべきことはこれで完了です。
しかし犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）自体は、これですべての行程を完了した、というわけではありません。
犯罪収益移転防止法においては、宅建業者が特定取引（＝売買契約の締結、及び代理・媒介）を行う際に実施すべきことを、下記の4つとしています。
1．本人確認の実施
2．本人確認記録の作成・保存
3．取引記録の作成・保存
4．疑わしい取引の届出
ここまでの行為は、上記の「1．本人確認の実施」に当たります。
宅建業者は「1．本人確認の実施」の後速やかに、「2．本人確認記録の作成・保存」と「3．取引記録の作成・保存」を行わなければなりません。
本人確認記録と取引記録を作成し、それを保存することが義務付けられています。
本人確認記録と取引記録の作成
まず本人確認記録と取引記録の作成についてご説明します。
上述した（公財）不動産流通推進センターホームページの犯罪収益移転防止法等連絡協議会のページから、本人確認記録と取引記録を一体化した参考書式がダウンロードできます。
多くの宅建業者がこれを活用しているようですので、是非活用しましょう。
お客様が個人の場合は【個人用】を、法人の場合は【法人用】をダウンロードします。
そしてこの書式に必要事項を記入し、本人確認記録、及び取引記録を完成させてしまいましょう。
本人確認記録と取引記録の保存
犯罪収益移転防止法においては、本人確認記録及び取引記録を作成したら、それを保存することを義務付けています。
保存期間は「取引が行われた日から7年間」です。
宅建業法における帳簿の保存期間（＝年度末日に閉鎖し閉鎖後5年間、取引によっては10年間）と、区別して覚えておきましょう。
ところで実務においては、1つの売買取引に2つの業者が入る、共同仲介が多いと思います。
実は犯罪収益移転防止法においては、そういう場合であっても、宅建業者は売主・買主の双方の本人確認記録・取引記録を保存することが求められます。
仮に自社が買主様側だけの仲介に入ったとしても、売主様の本人確認記録と取引記録も保存しなければならない、ということです。
しかしこれには措置があって、一方の側の仲介業者が自ら作成した本人確認記録と取引記録について、他方の側の仲介業者も確認できる道筋を確保しておきさえすれば、双方とも、自分の側だけのお客様の記録の作成・保存をしておけば良く、他方の側のお客様の記録の作成・保存は免除されます。
したがって、売主様側と買主様でそれぞれ別の業者が入った時などに、将来相手側の業者様にご不便をおかけしないためにも、自らが直接関わったお客様の本人確認記録と取引記録の作成・保存は、しっかり行う必要がありそうです。
疑わしい取引の届出について
ここまで犯罪収益移転防止法という言葉を繰り返し用いましたが、そもそも犯罪収益移転防止法とは、どういう法律なのでしょう？
それは端的に言うと、マネー・ローンダリング対策のための法律とされています。
犯罪等で得た収益を、その出所や真の所有者を分からないようにする行為をマネー・ローンダリングと言うそうですが、それを防止するための法律とされています。
そして宅建業者による特定取引は、それらの行為に関与する可能性が0ではないとされ、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認（取引時確認）が義務付けられているわけです。
その義務の4つ目に、「4．疑わしい取引の届出」というものがあります。
携わった取引が疑わしい場合は上司等に報告し、速やかに対応して頂きましょう。
また職場環境によっては、そのような申し入れを受けて頂ける方が居ない場合もあると思います。
その場合は、宅建協会や全日等、勤務先が所属する団体にお電話を入れ、取るべき対応法を確認しましょう。
不動産の賃貸等の本人確認
私たち不動産会社の従業者は、犯罪収益移転防止法の特定取引以外にも、様々な宅建業法上の取引に携わります。
また月極駐車場など、宅建業法の規制を受けない業務にも携わります。
そのような取引や業務においても、犯罪収益移転防止法の手法を用いた本人確認を実施している不動産会社は多いようです。
記録の作成・保存まで実施するかどうかは業者によって分かれるようです。
しかし対面による原本の本人確認書類の提示→コピーの受領→顧客カードの記入という一連の流れについては、これを採用している業者は多いようです。
もし勤務先の業者でこれを実施していなかったとしてと、個人的にでも実施しておくと良いようです。
まとめ
いかがでしたか？
不動産会社に勤務しながらも、勤務先業者から本人確認（取引時確認）について社内研修等を実施して頂いてなく、今回の内容を初めてお知りになる方も、いらっしゃると思います。
この機会に、是非押さえてしまいましょう！
最後にもう一度、内容を確認しておきます。
□犯罪収益移転防止法における本人確認（取引時確認）のポイント3つ
1．原本の提示
2．対面
3．売買契約の締結、及び売買契約の代理・媒介が対象
□本人確認書類
・個人の場合→運転免許証等
・非上場法人の場合→（代表者等）運転免許証等／（法人）登記事項証明書
・上場法人の場合→（代表者等）運転免許証等／（法人）不要
□本人確認（取引時確認）の手順
手順1．（公財）不動産流通推進センターのホームページの犯罪収益移転防止法等連絡協議会のページの「顧客カード」を用意。
手順2．対面による本人確認書類の原本の提示を受けてそれを確認。
手順3．コピーの受領。
手順4．顧客カードをご記入頂く。
□本人確認記録・取引記録の作成
本人確認実施後、速やかに作成。
（公財）不動産流通推進センターのホームページの犯罪収益移転防止法等連絡協議会のページの定型書式を活用。
□本人確認記録・取引記録の保存
7年間保存
□疑わしい取引の場合
業者に届出の義務有り。担当した取引が疑わしかった場合は、速やかに上長に報告。もしくは勤務先が所属する団体に連絡。
□賃貸等の場合
犯罪収益移転防止法による特定取引ではないが、それに基づく本人確認（取引時確認）を参考にするのが望ましい。
この記事は以上となります。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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