都市計画制限とは？その意味や重説でのポイントをわかりやすく解説

不動産の売買営業員をやっていると、折に触れて重要事項説明書を読みますよね。

その中の都市計画法と建築基準法による制限の箇所にある、「都市計画制限」のところで、少々思考が停止気味になることはありませんか？

その物件が市街化区域と市街化調整区域のどちらにあるのかとか、13種ある用途地域のどれに該当するか等は、いわば不動産売買の定番のなので、スーッと入ってきますよね。

でも「都市計画制限」て、何なのでしょう？

「都市計画制限」て、宅建試験のテキストでも触れられてはいますが、その前後の開発行為とか用途地域等の存在が濃すぎて、今一印象が薄かったりしますしね！

この記事では、そんな「都市計画制限」について、そもそもどういうものなのか、また重要事項説明書への記載は、どのようにしたら良いか等について、わかりやすくご説明します。

とっつき難い「都市計画制限」ですが、この機会に親しみやすいものにしてしまいましょう！

では、どうぞ。

都市計画制限を捉えるにあたって

所有者様から物件の売却依頼を受け、その物件を不動産の売買営業員目線で捉えようとする時、まず市街化区域か市街化調整区域かについて確認しますよね。

そしてその物件が、市街化区域内にあったら市街化区域としての制限がありますし、市街化調整区域だったら市街化調整区域としての制限があります。

都市計画制限とは、これら市街化区域と市街化調整区画の別とは、また違ったものです。

その物件が市街化区域内にあったら、次は用途地域が何なのか、確認すると思います。

用途地域とはご存じの通り、第一種低層住居専用地域や商業地域など全部で13種あって、建築できる建築物の用途や、その高さ、容積率、建ぺい率など、それぞれに様々な制限が定められていますよね。

都市計画制限とは、これら用途地域における制限と、同一だったりするのでしょうか？

もちろん異なります！

例えばある方が、第一種住居地域にある中古戸建を売却しようとするとします。

ところが実は、この物件の前面道路が将来拡張されることになっていて、今の敷地そのままに建物を建て替えることができないとします。

実はこの、「道路を拡張するので今と同じように建築できない」というのが、都市計画制限の1つです。

お分かりになりますか？

この「道路拡張による建築制限」は、市街化区域内の第一種住居地域固有の制限ではないですよね。

第一種住居地域には、建ぺい率は何％、容積率は何％など、様々な制限がありますが、すべての第一種住居地域に「道路拡張による建築制限」があるわけではないですもんね！

「道路拡張による建築制限」は、いわばピンポイント的な制限であると言えます。

都市計画制限とは、このような、ピンポイント的な制限のことを言います。

他に例を挙げると、例えば「将来ここに公園ができるので、もう建物は建てられない」などもそうです。

またピンポイントとは言え、規模がそこそこ大きいものもあります。

例えば、「この辺り一帯が将来区画整理されるので、この家の敷地だけ、好き勝手に建て替えるというわけにはいかない」というのも、都市計画制限だったりします。

あるいは、もっと広大な規模の場合もあります。

「この辺り一帯がニュータウンに生まれ変わるので、立ち退かなければならない」などもそうです。

都市計画制限を捉えるにあたっては、市街化区画と市街化調整区域の別や、用途地域のことから一旦離れて、それらと違った、ピンポイント的な制限であることを念頭に置くと捉えやすいです。

都市計画制限と補助的地域地区による制限の違い

市街化区域と市街化調整区域の別や、用途地域のことと違うものとして、もう1つ補助的地域地区というものがあります。

宅建試験の勉強をされた方だとお分かりになると思いますが、補助的地域地区は、用途地域に近いです。

と申しますか、用途地域の13種だけでは分けきれない場合があったりするので、それら13種に重ねて定めたりするものです。

具体的には特別用途地区、特定用途制限地域、特例容積率適用地区、高層住居誘導地区、高度地区！高度利用地区、特定街区、防火地域又は準防火地域、風致地区、景観地区などです。

そしてこれら補助的地域地区も、都市計画制限とはやはり別モノです。

都市計画制限と地区計画による制限の違い

もう1つ、地区計画というものがあります。

この地区計画による制限は、ピンポイント的にそのエリアが指定されるという点では、都市計画制限と意味合いが似ていると言えそうです。

ただし地区計画が、その地区の住民サイド主導であるのに対し、都市計画制限の主体となる事業は、行政サイドが主導で行われます。

いわば、地区計画は「下から」の工事、都市計画制限の事業は、「上から」の工事と言えそうです。

このように都市計画制限は、地区計画による制限とも異なります。

都市計画制限とは、「官」の計画によって「民」の行為が制限されるイメージ

一般的に不動産業者は、個人や民間企業の不動産の売買等を通じて、直接的あるいは間接的に、街づくりに貢献しますよね。

空き地や古家の所有者から売却依頼を受け、買い手と結び付け、その買い手はそれら空き地や古家を生まれ変わらせます。

これらが繰り返されることで、街はどんどん生かされていきます。

しかし実はこれだけだと、街づくりは片手落ちになってしまうんです。

空き地が開発され、そこに家が出来て人口が増えたら、学校が必要になります。

また街がつくられていって交通量が増えたら、道路整備も必要です。

つまり街づくりは、民間による街づくりと平行して、行政によるインフラ整備や公的建物の建築なども、行われなければならないわけです。

と申しますか、行政によるインフラ整備や公的建物の建築計画等がまずあって、それらの計画を邪魔しないように、民間による街づくりが行われる必要があるわけです。

そして、「この場所には行政主導のインフラ整備や公的建物等の計画があるので、民間による建築や工事等は、それを邪魔しないようにしてくださいね」というのが、都市計画制限です。

いわば都市計画制限とは、不動産業者等民間側から捉えると、「官」の計画によって「民」による開発や建築等が、制限されるイメージであると言えます。

都市計画制限の内容

ここまで、都市計画制限についておおまかに、かつ観念的にご説明して参りました。

いかがでしょう？

都市計画制限の実体が、何となく捉えられたでしょうか？

ここからは、具体的に、都市計画制限の内容についてご説明して参ります。

都市計画制限とは、都市計画事業に反する開発・建築等を制限すること

これまで都市計画制限とは、「道路工事、公園建設、区画整理、ニュータウンづくり等をするので、それらに反する開発や建築等には制限がかかります」というものであると、ご説明しました。

ところで、これら道路工事、公園建設、区画整理、ニュータウンづくり等のことは、そもそも何と言うのでしょう？

これらのことは、都市計画事業と言います。

厳密には、都市計画という計画に基づく道路工事、公園建設、区画整理、ニュータウンづくり等を、都市計画事業と言います。

細かいことですが、道路工事、公園建設、区画整理、ニュータウンづくり等の中には、都市計画という計画に基づかないものもあったりします。

例えば公園建設などは、都市計画事業でない公園建設もあります。

開発行為を行って宅地造成したら、公園を設けなければならなかったりしますが、この場合の公園は、都市計画という計画に基づくのでなく、開発行為に基づく公園建設と言えます。

この場合の公園の建設は、都市計画事業とは言いません。

道路もそうです。

都市計画事業に基づく道路は、計画道路と呼ばれ、また建築基準法42条1項の4号の道路に当たります。

一方、開発行為に基づく道路は、開発道路と呼ばれ、建築基準法42条1項の2号の道路に当たります。

話しが少し逸れました。

繰り返しますが、都市計画事業とは、都市計画に基づく道路拡張工事、公園建設、区画整理、ニュータウンづくり等のことを言います。

そして、これら都市計画事業に反する開発や建築が行われないように制限をかけることを、都市計画制限と言います。

都市計画事業とは、都市計画施設の建設事業と市街地開発事業のこと

上記で、都市計画に基づく道路工事、公園建設、区画整理、ニュータウンづくり等を都市計画事業と言うとご説明しまたが、この都市計画事業は、大きく2つに分けることができます。

道路工事や公園建設等と、区画整理やニュータウンづくり等に分けられます。

それらの名称は下記の通りです。

・道路工事や公園建設等→都市計画施設の建設事業

・区画整理やニュータウンづくり等→市街地開発事業

すなわち都市計画事業は、下記2つに分けられます。

・都市計画施設の建設事業

・市街地開発事業

都市計画施設の建設事業とは

この項では、都市計画という計画に基づく道路工事や公園建設のこと、すなわち都市計画施設の建設事業について、少し詳しめに見ていくことにします。

段階的に、都市施設とは、都市計画施設とは、都市計画施設の建設事業とは、というふうに見ていくことにします。

まず都市施設についてです。

都市施設とは、道路や下水道などのインフラや、学校や図書館や公民館等のことを言います。

都市施設には他にもいろいろあります。

国土交通省関東地方整備局のページに細かい記載があります。

そしてこれら都市施設には、都市計画施設と、そうでないものがあります。

上記で、公園や道路を例にご説明しましたが、都市計画という計画に基づく都市施設が都市計画施設になります。

そうでないものとは、上述の通り、開発行為に基づく公園や道路など、都市計画という計画に基づかない都市施設は、都市計画施設と区別されます。

そして都市計画に基づく都市施設、すなわち都市計画施設を建設する事業のことを、都市計画施設の建設事業と言い、2つある都市計画事業のうちの1つに該当します。

市街地開発事業とは

市街地開発事業は、2つある都市計画事業のうちのもう1つのもののことです。

都市計画施設の建設事業が、都市計画施設を線的・点的に整備するのに対し、この市街地開発事業では、一定のエリアを区切って、そのエリア内で公共施設の整備と宅地の開発を総合的な計画に基づいて一体的に行います。

市街地開発事業には、以下の7つがあります。

1． 市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、都市再開発法という法律に基づいて行われる、いわゆる「街の再開発」のことです。

2．住宅街区整備事業

住宅街区整備事業とは、大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法という法律に基づいて、大都市地域にマンションをたくさんつくる事業のことです。

3．土地区画整理事業

土地区画整理事業とは、土地区画整理法という法律に基づいて行われる、区画整理事業のことです。

4．新住宅市街地開発事業

新住宅市街地開発事業とは、新住宅市街地開発法という法律に基づいて行われる、いわゆる「ニュータウン」をつくる事業のことです。

5．工業団地造成事業

工業団地造成事業とは、首都圏の近郊整備地帯および都市開発区域の整備に関する法律、及び近畿圏の近郊整備区域および都市開発区域の整備及び開発に関する法律に基づいて行われる、工業団地をつくる事業のことです。

6． 新都市基盤整備事業

新都市基盤整備事業とは、新都市基盤整備法という法律に基づいて行われる、住宅＋官庁等を一気につくってしまう事業のことです。

ただし新都市基盤整備事業は、今日まで実施されたことはありません。

7．防災街区整備事業

防災街区整備事業とは、密集市街地整備法という法律に基づいて行われる、火事の恐れがる密集市街地を、防災に優れた街に再開発する等の事業のことです。

都市計画制限の調査方法

不動産売買の重要事項説明書には、都市計画制限について記載する箇所があるかと思います。

つまり不動産売買においては、取引対象不動産およびその近隣周辺に、都市計画事業が行われる計画があったら、それについて買主様に説明する必要があるわけです。

説明するためにはまず、そのことについて調査しなければなりません。

都市計画制限の調査、もっと分かりやすく言うと、取引対象不動産およびその近隣周辺に、都市計画事業が行われる計画があるかないかは、どういうふうに調べればいいのでしょう。

都市計画制限について調べる際の窓口は、市町村の都市計画課、または都道府県の都市計画課

都市計画事業が行われる計画があるかないかを確認する窓口は、該当する市町村の都市計画課に確認します。

ただし都市計画事業の内容や規模によっては、市町村の都市計画課の窓口の職員から、「詳しいことは都道府県の都市計画課に確認してください」と、言われる場合があります。

したがって順序としてまず市町村、そして次に都道府県というふうに、認識しておくと良いと思います。

なお自治体によっては、都市計画事業に関することをインターネットで調べられるところもあると思います。

しかしながら自治体のインターネット情報は、都市計画事業について、不動産の重要事項説明用に整理されて掲載されているわけではない場合が多いと思います。

したがって慣れないと、情報の拾い漏れをしてしまう恐れがあると思われます。

よって最初のうちは、役所の窓口に赴き、担当職員に直接確認することをおすすめします。

役所の職員さんへの質問では、都市計画施設の建設事業、及び市街地開発事業という言葉を用いる

なお役所の職員さんに質問する際は、「○○の場所に、都市計画制限はありますか？」と聞くと、こちらが意図する回答が得られない恐れがあります。

実は都市計画制限という言葉は、広い意味合いにおいては、都市計画法に基づくありとあらゆる制限のことを指します。

つまり広い意味合いにおいては、市街化調整区域内等における制限も、用途地域や補助的地域地区における制限も、地区計画における制限も、言うなれば都市計画制限になります。

役所の職員さんへの質問に際しては、まず下記のことをしっかり念頭に置いておくと良いです。

・都市計画制限＝都市計画事業による制限

・都市計画事業＝都市計画施設の建設事業＋市街地開発事業

・市街地開発事業＝市街地再開発事業＋住宅街区整備事業＋土地区画整理事業＋新住宅市街地開発事業＋工業団地造成事業＋新都市基盤整備事業＋防災街区整備事業

その上で「○○の場所及びその周辺に、都市計画事業の計画はありますか」と聞くと良いようです。

あるいはもっと具体的に、「○○の場所及びその周辺に、都市計画施設の建設事業の予定、それと市街地開発事業の予定はありますか」と聞くと良いです。

なお都市計画事業においては、やはり最も一般的なのは、都市計画施設の計画道路の建設事業であり、市街地開発事業の土地区画整理事業です。

したがってさらに具体的に、「○○の場所及びその周辺に、計画道路などの都市計画施設の建設事業の予定、それと土地区画整理事業などの市街地開発事業の予定はありますか」と聞くと、なお手堅いと言えます。

役所の職員さんに対し、都市計画施設、計画道路、市街地開発事業、土地区画整理事業という具体的な言葉を用いて質問することで、意図する質問に対する答えを引き出しやすくなります。

都市計画事業がある場合はその事業名等と制限について確認

役所の職員さんから、対象不動産、あるいはその周辺に都市計画事業の予定がある旨の回答を得たとします。

そうしたら、その事業の内容についておおまかな説明を受けたり、何か別紙の資料があったらそれを頂くようにしましょう。

そしてその事業の事業名を、しっかり確認するようにしましょう。

その上で、それら事業に反する開発や建築行為等をする場合の制限の内容について、説明を受けるようにしましょう。

都市計画制限に関し重要事項説明書に記載する場合は、所属団体の所属相談窓口に相談

都市計画制限に関して一通り調査したら、次はその内容を、重要事項説明書に記載します。

重要事項説明書の都市計画制限の欄への記載方法は、宅建協会、全日、FRK、全住協それぞれの重要事項説明書の書式によって、多少違いがあるかもしれませんが、基本的には、「有」ないし「無」を明らかにし、「有」ならその事業名を記載するようになっていると思います。

また場合によっては、都市計画事業の中で、とりわけ別枠が設けられている事業がある場合も、あると思います（土地区画整理事業が、それ専用の説明枠が設けられている等）。

そのようなものが設けられている場合は、それに従って記載する必要があるかと思います。

いずれにしても記載に際しては、まずは勤務先業者が所属する、宅建協会、全日、FRK、全住協のいずれかの団体の相談窓口に連絡して、相談員の方の指導に基づいて、記載するようにしましょう。

また一般的な書式としては、重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限の概要」の箇所に、7つの市街地開発事業の元となる7つの法律について、チェックが入れられるようになっているかと思います。

取引対象不動産に7つの市街地開発事業のいづれかの事業が計画されている場合は、それに連動する法律についても、この箇所でチェックを入れるようにしましょう。

その上で、やはり所属団体の相談員の指導を仰ぎながら、その箇所の「制限の内容」ないし「備考」に、その説明を記載するようにしましょう。

都市計画事業によっては、対象地の周辺についても調査・説明を要する

なお都市計画事業の内容によっては、取引の対象不動産に予定があるかどうかだけでなく、その周辺に予定がある場合も、説明を要する場合があります。

従ってまず調査段階において、対象不動産の場所のみでなく、その周辺までエリアを広げて見ておく必要があります。

そして対象不動産の場所には無いけれども、周辺にある場合、重要事項説明書にどのように記載すべきか、記載不要かについても、所属団体の相談員に指導を仰ぐようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか？

都市計画制限という言葉は、捉え方が不動産業者と役所の職員さんとで、少しずれる場合がありそうです。

したがって不動産の売買営業員としては、不動産売買契約の重要事項説明における都市計画制限というものを、まずはしっかり捉え、その上で役所調査を実施するようにしましょう！

最後にもう一度、この記事でのポイントをまとめておきます。

□都市計画制限とは

都市計画事業の計画に反する開発や建築行為等を制限すること

□都市計画事業とは

・都市計画施設の建設事業

・市街地開発事業

□都市計画施設の建設事業とは

都市計画施設を線的・点的に整備する事業

□市街地開発事業とは

一定のエリアを区切って、そのエリア内で公共施設の整備と宅地の開発を総合的な計画に基づいて一体的に行う事業で、下記の7つ

市街地再開発事業／住宅街区整備事業／土地区画整理事業／新住宅市街地開発事業／工業団地造成事業／新都市基盤整備事業／防災街区整備事業

□都市計画制限の調査窓口

まずは市町村の都市計画課→次に都道府県の都市計画課

□都市計画制限についての役所職員への聞き方

「（地図を示して）○○の場所、及びその周辺において、（計画道路などの）都市計画施設の建設事業の予定、それと（土地区画整理事業などの）市街地開発事業の予定はありますか？」

「あるようでしたら、その事業名やその事業内容、あとその事業に反する開発や建築等を行うときの制限はどうなっていますか？」

□都市計画制限について、重要事項説明書に記載する場合

所属団体の相談員の指導を仰ぎながら、書式に従って記載

この記事は以上となります。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。