よく銀行のホームページの住宅ローン紹介欄などに、「金利○％」とありますよね。
よく見かけるこの「金利○％」の意味、正しく理解できてますか？
この記事では、住宅ローンの金利の仕組みや意味について、不動産の売買営業員の方向けに分かりやすくご説明します。
住宅ローンの金利については、不動産売買営業のベテランの方でも、我流に誤って解釈している方が時折いらっしゃいます。
私たち不動産業従業者は、金融のプロではないので、金利について特別詳しくなくても問題ないかもしれません。
でも知っておくと、お客様と対峙する時など、不思議と自信が持てたりします。
せっかくですので正しい知識を習得してしまいましょう！
では、どうぞ。
住宅ローンの金利の年利と月利
例えばある銀行がホームページで、「当行の住宅ローン金利は1.2％です」と、うたっていたとします。
この1.2％とは、どういう意味でしょう？
この意味は、年利1.2％という意味です。
でも住宅ローンって、年ごとでなく月ごとの返済ですよね。
にもかかわらず年利1.2％とは、どういうことでしょう？
実はこれは、年利1.2％であることと併せ、月利0.1％ということも意味しています。
この0.1％という数値は、年利である1.2％を、12ヶ月で割って（1.2÷12）算出します。
銀行は、住宅ローンの金利を年利で表示します。
しかしその返済は、月ごとです。
したがって住宅ローンの返済を細かく見ていく場合は、表示の年利を12で割り、月利換算して見ていく必要があります。
住宅ローンの年利表示と、月々の返済における月利に基づく利息額との関係
ここで新たにもう1点、住宅ローンの年利表示と月利換算に関することで、ご説明したいことがあります。
実は、月利に基づく利息の1ヶ月目から12ヶ月目までの額の合計は、年利に基づく利息額と同額にはなりません。
何を言っているか、分からないですよね！
例えばAさんが、BさんとCさんに10万円を、年利1.2％で貸し付けたとします。
それをBさんは、1年後に一括で返済することにし、一方Cさんは、月ごと12回に分けて返済することにしたとます。
すなわちBさんは、1年後に1.2％の利息を添えて一括返済することにし、Cさんは月ごとに0.1％の利息を添えて返済し、それを12回繰り返すことにしたとします。
この場合、Bさんが返済に際し添えた利息額は、1200円になります。
ところが、Cさんが添えた利息額の合計額は、1200円にはなりません。
ローン電卓や住宅ローンシミュレーション等で計算してみると分かりますが、646円になります。
このように、月利に基づく利息の1ヶ月目から12ヶ月目までの合計額（上記具体例の646円）は、年利に基づく利息額（上記具体例の1200円）と同額ではありません。
【重要】住宅ローンの金利の仕組みとは
ここまで、銀行等の住宅ローンの金利は、表示は年利ですが、実際の返済は月ごとであることをご説明しました。
ただこれだけでは、肝心の住宅ローンの仕組みは、分からないままだと思います。
住宅ローンの返済に、金利はどう関わってくるのでしょう？
以下、住宅ローンの金利の仕組みについて、具体例を用いて、分かりやすくご説明します。
ご理解頂きやすくするため、架空ですが、まずは金利0％の住宅ローンの例からご説明します。
今仮に、債務者Aが金利0％の住宅ローンで100万円を借り、月々8000円づつ払っていくことになったとします。
この場合、債務者Aの1ヶ月目、2ヶ月目、3ヶ月目の返済は、どうなるでしょう？
まず1ヶ月目、Aは8000円を払います。
Aが借り受けている住宅ローンは金利0％でしたね！
したがって、Aの払った8000円は、そのまま満額が100万円に対する返金分として扱われ、残高は99万2000円になります。
これがもし、何％かでも金利が上乗せされていたら、こうはなりません。
8000円払っても、その中に利息を含ませなければならないため、8000円満額を返したことにはなりません。
さて、Aの返済の続きです。
2ヶ月目、やはりAは8000円を払いました。
金利0％なので、やはり8000円満額を返したことになり、残高は98万4000円になります。
3ヶ月目もやはり8000円が払われ、8000円満額を返したことになり、残高は97万6000円になります。
そして最後125ヶ月目、やはりAは8000円を払うことで、住宅ローンは完済となります。
このように、もし住宅ローンの金利が0％だったら、月々に払った額が、そのまま返した額になります。
以上、金利0パーセントの場合の返済の仕組みでした。
ではここから、実際に金利が上乗せされた場合を見ていきます。
今仮に債務者Bが、金利1.2％の住宅ローンを使って100万円を借り、やはり毎月8000円づつ返済していくとします。
表示の金利1.2％は年利でしたね！
細かく見ていくためには、これを月利に変換しなければなりません。
月利は0.1％です。
1ヶ月目、Bは8000円を払いました。
しかしこの場合、「8000円を返した」とはなりません。
なぜならその中に、月利0.1％に基づく利息を含ませなければならないからです。
100万円の0.1％は1000円になります。
したがってBの払った8000円のうち、 1000円は利息に過ぎず、実際に返したとみなされる額は、7000円になります。
払った額の中に、月利に基づく利息額を含ませることがポイントです。
なお話しは反れますが、払った8000円をそのまま返金額として扱い、利息として別途1000円を払う、という返済方法も存在します。
実はこの返済方法が、元金均等返済と呼ばれるものです（詳しくは後述します）。
さて、話しを戻します。
1ヶ月目の返済で債務者Bは、実際には7000円のみを返したことになると申しました。
したがってこの時点での残高は、99万3000円になります。
続いて2ヶ月目、Bはやはり8000円を返済します。
しかしその中の幾らかは、利息として扱われることになります。
さてそれは幾らか？
残高は99万3000円でしたね。
99万3000円の0.1％は、993円になります。
8000円のうち、993円が利息として扱われ、実際に返したとみなされる額は7007円になります。
そして、Bが2ヶ月目の返済を終えた時点での残高は、99万3000円－7007円で、98万5993円になります。
次に3ヶ月目、やはりBは8000円を返済します。
しかしその8000円のうち、986円（残高98万5993円の0.1％）は利息として扱われます。
したがって実際に返したとみなされる額は、7014円になります。
そして3ヶ月目の返済を終えた時点での残高は、97万8979円になります。
このように住宅ローンの返済は、月利に基づく利息を、月々の返済額に組み入れながら返済していきます。
その都度の利息額は、直近の残高に月利を掛けた額になります。
・1ヶ月目の利息額：1000円
・2ヶ月目の利息額：993円
・3ヶ月目の利息額：986円
またその都度の「返したとみなされる額」は、月々の返済額からその月の利息を差し引いた額になります。
・1ヶ月目の「返したとみなされる額」：7000円
・2ヶ月目の「返したとみなされる額」：7007円
・3ヶ月目の「返したとみなされる額」：7014円
月々の返済額が、そのまま「返したとみなされる額」ではない点、押さえておきましょう。
更にその都度の残高は、1つ前の残高から「返したとみなされる額」を差し引いた額になります。
・1ヶ月目の残高：99万3000円
・2ヶ月目の残高：98万5993円
・3ヶ月目の残高：97万8979円
そして残高が0になった段階で、完済となります。
なお今回のご説明では、便宜上金利と借り入れ額に加え、月々の返済額を先に決めてご説明しました。
しかし実際の住宅ローンでは、ご承知の通り、金利と借り入れ額に加え、支払い回数を先に決めて、月々の返済額を見ていきます。
元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。
上記具体例で引用した返済方法は、元利均等返済のほうになります。
上記具体例では、月々の返済額は8000円でした。
しかしこの8000円は、月利に基づく利息額を含んでおり、実際に「返したとみなされる額」は、利息を差し引いた額でした。
元利均等返済とはこのように、毎月の一定の返済額の中に、利息を含ませて返済する方法を言います。
毎月一定額を返済するも、その中に利息が含まれるので、「返したとみなされる額」は、少し低くなります。
一方元金均等返済とは、上記具体例を引き合いに出すと、「返したとみなされる額」は常に8000円で、その8000円に利息を上乗せして返済する方法を言います。
「返したとみなされる額」が常に一定で、都度の利息をその額に上乗して返済する方法です。
「返したとみなされる額」は定額ですが、その上に付される利息は変わるので、トータル返済額も変わります。
ローン電卓やインターネットのローンシミュレーションを用いた計算について
上記で住宅ローンの返済を細かく見ていくためには、表示の年利を月利に変換する必要がありました。
ローン電卓やローンシミュレーションを活用した場合でも、年利を月利に変換して計算しなければならないのでしょうか？
結論を申しますと、その必要はありません。
表示の年利をそのまま入力すれば、自動的に月利に変換して計算してくれます。
まとめ
いかがでしたか？
住宅ローンの金利の仕組みについては、不動産売買に携わる方々は、漠然とは理解していいるものの、細かく的確に押さえている方は、以外に少ないのではないでしょうか？
1つ1つ紐解いていけば、決して難しいものではないので、是非的確に押さえておきましょう。
最後にもう一度、内容を確認しておきます。
□住宅ローンの表示と実際の返済との関係
・表示：年利
・実際の返済：月利（月利＝年利÷12）
□年利に基づく利息と月利に基づく利息の関係
月利に基づく利息の1ヶ月目から12ヶ月目まで合計は、年利に基づく利息と同額ではない。
□金利の仕組み
・利息額：残高に月利を掛けた額
・「返したとみなされる額」：月々の返済額から利息を差し引いた額
・残高：前月の残高から当月の「返したとみなされる額」を差し引いた額
□元利均等返済と元金均等返済
・元利均等返済：毎月の定額の返済額の中に、利息を含ませて返済する方法。
・元金均等返済：「返したとみなされる額」が常に定額で、都度の利息をその額に上乗して返済する方法。
この記事は以上となります。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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