【不動産売買】２項道路（建築基準法第４２条２項）を押さえよう！

【不動産売買】２項道路（建築基準法第４２条２項）を押さえよう！

「幅員４メートル以上でないと家が建てられないはずなのに、もっと狭いところでも建っているのはなぜ？」

そう疑問を持ったことはありませんか？

実は、この記事を読めばそんな疑問がクリアになるかもしれません。

この記事では、建築基準法第４２条２項の道路、通称２項道路についてご説明します。

また２項道路と一緒に押さえたい、セットバックのことや、幅員の測り方についても言及します。

この記事を読めば、２項道路のことはもちろん、建築基準法の道路全体のことについても理解も深まります！

では、どうぞ。

幅員４メートル未満の建築基準法の道路

道路調査の手順に従い、市役所（町村役場）の道路管理（路政）課で、「道路法の道路かどうか」と「幅員４メートル以上かどうか」を確認したとします。

すると、「道路法の道路」だったけど「幅員は４メートル未満」でした。

さてこういう場合、建築指導課で建築基準法の道路かどうか、判定してもらう必要はないのでしょうか？

自己判断で「建築指導法の道路でない」と、結論づけて良いのでしょうか？

あるいはまた、街を歩いていると、実際に幅員４メートル未満の道路に建築物が建ち並んでいる光景を目にすると思います。

これらの建築物は、「建築基準法に適合しない違法建築物」と決めつけて良いのでしょうか？

これらの答えは「ノー」です。

実は、幅員４メートル未満でも、建築基準法の道路である場合があります。

このような道路を、主に２項道路といいます。

以下に詳しく見ていくことにしましょう！

２項道路が定められた背景

建築基準法の道路は、まず第４２条１項で５つに分類されます。５つとは、同条同項の１号から５号で定められた道路のことです。

例えば、１号だったら「１項１号道路」ですし、５号だったら「位置指定道路」です。

これら、第４２条の１項に定められた５つの道路には、ある共通点があります。

「幅員が４メートル以上でなければならない」という点です。

できればこれら５つで、すべての建築基準法の道路が網羅できれば、スッキリして良かったでしょう。

しかし、現実はそうはなりませんでした。

建築基準法が施行された当時、「建築物が立ち並んでいた幅員４メートル未満の道（みち）」が既に存在していたのです。

そして、そのような道（みち）の中には、建築基準法の道路としたほうが好ましい、とされるものがあったのです。

このように、「幅員は４メートル未満だけど、建築基準法の道路とみなそう」となったもの、それが２項道路です。

２項道路の定義

では２項道路は、建築基準法において、具体的にどのように定義付けられているのでしょう。

そのポイントは、下記の３点です。

１．建築基準法施行時現在、既に建築物が立ち並んでいた幅員４メートル未満の道であること。

２．それらの道の中で、特定行政庁が２項道路として指定したもの。

３．中心線から水平距離２メートル（場合によっては３メート）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、一方が崖・川・線路などの場合は、それら崖などとの境界線から水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

このうち、３点目が解りづらいと思います。後程詳しくご説明します。

なおこれらのことは、建築基準法第４２条の２項という箇所で述べられています。

２項で述べられているので、通称２項道路と呼ばれます。

２項道路は道路法の道路か、また公道か私道か

冒頭で、「道路法の道路だけど幅員４メートル未満だった」というケースを引用しましたが、そもそも２項道路は、道路法の道路でなければならないのでしょうか？

実は、そうではありません。

道路法の道路でなくても、２項道路と判定されている道路は現に存在しています。

では少なくとも、「公道」でなければならないのでしょうか？

これも、そうではありません。

「私道」であっても、２項道路と判定されているものもあります。

更には、上記の１点目で「既に建築物が立ち並んでいた」と定められていますが、建築物が疎らな２項道路もあります。

その通路（つうろ）が２項道路かどうかは、建築指導課の回答によります。

言ってみれば、道路調査には「建築指導課の回答次第」といった側面があります。

勘や経験だけに頼らず、しっかり確認していきましょう！

２項道路とセットバック

２項道路について理解を深める際、どうしても一緒に押さえておきたい言葉があります。

「セットバック」です。

幅員４メートル未満であっても、特定行政庁から「建築基準法の道路ですよ」とお墨付きを頂いた２項道路ですが、それには交換条件が伴います。

「建替えの時などに、前面道路幅員が４メートルになるように、敷地の一部を差し出しましょう」というものです。

上記２項道路の定義の、３点目がこれに当たります。

もう少し詳しく見てみましょう。

例えば、幅員２メートルの２項道路に１０メートル接している土地があったとします。

この度、その土地が売却され、新たな所有者がそこに家を建てることになりました。

その際新たな所有者は、前面道路の幅員が４メートルになるように後退しなければならない、と決められているのです。

道路の両サイドの土地所有者は、１メートルずつ後退しなければなりません。

当初の幅員が２メートルなので、道路の両サイドの土地所有者が１メートルずつ後退し、合計で幅員４メートルにしなけれなければない、ということです。

両サイドと言っても、対象地の反対側は直ちに１メートル後退することはできません。

よって一旦は、幅員３メートルになります。

さてここで、この場合のセットバックを、いくつか別の視点から見てみましょう。

まず、この場合のセットバックの面積は何平米でしょう？

答えは１メートル（後退）✕１０メートル（接道）で１０平米になります。

また仮に、この土地の奥行きが１１メートルで、その形が綺麗な四角形だった場合、建替えにおける有効敷地面積は何平米でしょう？

まずこの土地の敷地面積自体は、１０メートル（接道）✕１１メートル（奥行き）で１１０平米になります。

しかし、１０平米は道路として差し出さなければならないわけです。

よって、有効面積は１００平米になります。

この土地の面積自体は１１０平米ですが、有効に扱えるのは１００平米に減る、ということです。

建築基準法の２項道路におけるセットバックは、大変強い強制力を持っている、と言えるようです。

（注）

仮に、反対側が崖や川や線路等だった場合、反対側が後退することが出来ない為、対象地側が反対側の分も含めて後退することになります。

上記の例で言えば、対象地側で２メートル後退しなければならない、ということになります。

セットバックに伴う注意事項

不動産取引でセットバックを要する道路を扱う場合、更に注意すべき点がいくつかあります。下記の通りです。

セットバックと所有権

セットバック部分の所有者は、あくまで対象地の所有者です。自動的に市や町村に移転するわけではありません。

セットバックと建築

セットバック部分はあくまで道路として差し出さなければなりません。よって建築物の建築はできません。門や擁壁の設置もできません。

セットバックと容積率・建ぺい率

セットバック部分は容積率・建ぺい率に参入できません。

上記の例で言えば、差し出し分の１０平米を差し引いた１００平米が算出の根拠となる面積です。

仮に容積率６０パーセント、建ぺい率４０パーセントだったら、それぞれ６０平米、４０平米が限度になります。

セットバックと固定資産税

自治体によっては、セットバック部分の固定資産税の免除を受けられる場合があります。

但し、新たに所有を開始した土地が、セットバックを要する土地だったからといって、自動的に免除になる訳ではありません。

あくまで、所有者側からの申請に基いて免除されます。

このことは、セットバックを要する土地の買主様にはとても有益な情報かと思います。

取引対象不動産がセットバック案件だったら、是非市役所（町村役場）の課税課にかくにし、買主様にお知らせするようにしましょう。

セットバックと重要事項説明

セットバックに関する事項は、宅地建物取引業法の第３５条で、重要事項説明の説明義務事項に定められています。

セットバックは「私道負担」とほぼ同じ意味です。

不動産売買の重要事項説明書に、「私道負担」について説明する項が設けられているかと思います。

宅地建物取引士が買主様に重要事項説明をする際には、セットバックについて、この項で
しっかりご説明することになっています。

幅員の測り方

２項道路には、道路法の道路でないものもあります。道路法の道路でない場合は、道路台帳にその箇所の幅員が記載されていません。

よって自ら測定する必要があります。

では幅員は、どう測ったらいいのでしょう？

幅員の測り方は、細部は自治体によって様々なようです。

したがって、市役所（町村役場）の建築指導課で、しっかり確認する必要があります。

それが大前提ですが、この記事では、一般的とされる測り方をご紹介します。

まず考え方ですが、一般的に道路（通路あるいは道）と私有地との境い目は、「公共性のある物」と「私有の物」との境い目、と言えるようです。

例えば、「側溝」は公共性がります。

よって、両端に側溝が備わっている道路（通路あるいは道）は、その側溝という構造物の縁までが、幅員の端として測るのが一般的なようです。

歩道やガードレールも公共性があります。

よって、それらが備わっている場合、やはりそれらの構造物の縁を幅員の端として測るのが、一般的なようです。

ただし、歩道やガードレールが備わっている場合は、道路法の道路である場合が多く、道路台帳で幅員が確認できる場合が多いようです。

これらは一般的な例ですが、道路（通路あるいは道）によっては、幅員の端の特定に迷うものもあると思います。

そういう場合は、市役所（町村役場）の建築指導課に相談しましょう。

それぞれの市役所（町村役場）の建築指導課には、「道路判定願」や「道路相談カード」といった書類が用意されているかと思います。

相談の上、それらの書類を提出し、判定して頂くようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか？

最後にもう一度内容を確認しておきましょう。

□２項道路の定義

１．建築基準法施行時現在、既に建築物が立ち並んでいた幅員４メートル未満の道であること。

２．それらの道の中で、特定行政庁が２項道路として指定したもの。

３．中心線から水平距離２メートル（場合によっては３メート）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、一方が崖・川・線路などの場合は、それら崖などとの境界線から水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

＊道路法の道路かどうかは問いません。私道か公道かも問いません。

□セットバックの注意点

・所有権はあくまで対象地の所有者に帰属。
・セットバック部分は建築不可。門や擁壁の設置も不可。
・セットバック部分は容積率・建ぺい率に参入でない。
・固定資産税免除の可能性あり。
・重要事項説明書の「私道負担」の項での説明義務あり。

□幅員の測り方

・その市（町村）での測り方に差異がある可能性あり。
・建築指導課に確認。公共性のある部分の端を幅員の端とするのが一般的。側溝・歩道等はその構造物の縁を幅員の端とするのが一般的。
・幅員の端を特定できない場合は建築指導課に相談。

建築基準法の道路は、１項１号道路→その他の１項道路→２項道路というふうに、順序立てて押さえていくと良いですよ！

この記事は以上です。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。