前面道路の判定をしてもらいに、役所に行くことありますよね。
その時に「ここは43条の2項2号です」とか「2018年以前の但し書きですね」と言われ、困惑したことはありませんか？
果たしてこの43条但し書きとか43条2項2号とは、一体どういうものでしょう？
この記事では、旧43条但し書き、今の43条2項1号と43条2項2号について、初心者の方向けにご説明します。
43条2項1号と43条2項2号は、売買取引初心者がいきなり扱うにはちょっとハードルが高いです。
ましてや最初は、役所から受ける説明すらよく分からないと思います。
まずはしっかりと役所の方とやり取りするために、基礎的の知識を習得してしまいましょう！
では、どうぞ。
旧43条但し書き（今の43条2項1号と43条2項2号）とは
建築物と前面道路とのあいだには、「その敷地が建築基準法の道路に有効に接道していなければ建築できない」という決まりがありますよね。
いわゆる接道義務です。
この接道義務、非常に白黒はっきりしてると思いませんか？
接道してたら建築可ですが、してなかったら不可なわけです。
しかしごく稀に、「本当は不可だけど、今回だけ特別にOKかもしれませんよ」というケースがあるんです。
そしてその辺りのことを示しているのが、実は建築基準法の旧43条但し書き（今の43条2項1号と43条2項2号）です。
43条但し書きは、2018年の改正で43条2項1号と43条2項2号に
2018年に、建築基準法の43条は改正されました。
改正前と改正後の内容をおおまかに示すと下記の通りです。
【2018年の改正前】
1項：建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、○○○については、この限りではない。
【2018年の改正後】
1項：建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。
2項：前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
1号：△△△
2号：○○○
改正前までは、○○○に該当するものに対して、「43条但し書き通路（道路でないですが道路とも）」と言ったりしていました。
それが2018年の改正により、○○○は43条2項2号にスライドしました。
そして新たに43条2項1号として△△△が加わりました。
それに伴い基本的には、「これは43条2項1号の対象ですね」とか「43条2項2号ですね」などと言うようになりました。
ただ43条但し書きという言葉は、今でも通称として、43条2項2号のみに対し、あるいは43条2項1号と43条2項2号の双方に対し用いられています。
43条2項1号と43条2項2号で定められている具体的内容
では上記○○○と△△△に示されている、43条2項1号と43条2項2号の具体的内容とは、どういうものでしょう？
それはおおまかに申しますと、下記の通りです。
「その敷地の周辺に広いスペースがあって、かつその建築物は基準に適合していて、役所が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めたり、建築審査会の同意を得て許可したもの」
そしてこの大枠に基づいて、更に様々なことが細かく決められています。
では具体的にどういう物件が、この43条2項1号ないし43条2項2号の対象なのでしょう？
現場調査に慣れてくると「ああ、この物件の前面通路はちゃんとした建築基準法の道路だな」とか、「これはちょっと厳しいな」というのが、ある程度検討つくようになります。
しかしごく稀に「これはどう見ても建築基準法の道路だろ！！」と感じるも、そうでないものがあったりします。
そのような、見た感じ建築基準法の道路だけどそうでないものが、建築基準法の43条2項1号ないし43条2項2号の対象だったりします。
しかしそういう物件でも、43条2項1号ないし43条2項2号の対象でも何でもなく、全くもって建築ができない場合もあります。
43条2項1号ないし43条2項2号の物件を扱う場合の最重要ポイント
さてここからは43条2項1号と43条2項2号について、少し踏み込んで見て参ります。
役所調査で対象敷地と前面通路（道路と区別して通路と言うこととします）との関係が、43条2項1号ないし43条2項2号の対象であると回答された場合、私たち宅建業者は何に一番気をつければいいのでしょう？
それは対象敷地と前面通路との関係が、以下の3つのどれに該当するか、的確に把握することです。
A．43条2号1号
B．43条2項2号の包括同意基準に該当する
C．43条2項2号の包括同意基準に該当しない
以下に1つづつ、更に踏み込んで見て参りましょう。
A．43条2号1号の認定に適合する場合
43条2号1号の主な適合基準
その物件が43条2号1号の対象となる場合、主に下記のような基準をクリアしていることになります。
・幅員4m以上の建築基準法の道路でない通路に2m以上接している建築物
・その建築物が延べ面積200㎡以内の一戸建て
43条2号1号は（許可でなく）認定
その物件が43条2号1号の対象である場合、もう1つ非常に重要なことがあります。
それは43条2号1号が、許可でなく認定であるという点です。
ここで言う認定とは、役所がわさわざ建築審査会から同意を取りつけ、その上で許可を出す、という手続きを経る必要が無いということです。
予め設けた基準をクリアしさえすれば、原則として認めますよ、ということです。
したがって前面の通路が建築基準法の道路でないにもかかわらず、建築できる可能性はかなり高いです。
B．43条2項2号の包括同意基準による許可に該当する場合
包括同意基準とは
その物件が43条2号2号の対象である場合、更に2つに分けて捉える必要があります。
1つが包括同意基準に該当する場合、もう1つが該当しない場合です。
包括同意基準とは、それぞれの地域の役所が、43条2号2号の許可を出すにあたり、予め設けた許可基準のことです。
ただその呼称は、必ずしも「包括同意基準」ではありません。
地域によっては「一括同意基準」だったり、単に「許可基準」だったりします。
なお一般的に43条2項1号とは、この包括同意基準に上記で示したような基準を更に付加したものです。
43条2項2号の包括同意基準による許可は建築審査会の同意が不要
その物件が43条2号2号の包括同意基準に該当する場合は、建築審査会の同意を得る必要がありません。
そのまま役所が判断して許可を出します。
建築審査会の同意が不要な分、許可となる可能性は高いです。
そして実は、43条2項1号ないし43条2項2号の対象である場合の多くが、この43条2項2号の包括同意基準による許可に該当します。
C．43条2項2号の包括同意基準による許可に該当しない場合
もしその物件が43条2項2号の包括同意基準に該当しなかった場合、建築審査会に諮られることになります。
建築審査会とは、建築に関する様々なことを審議・建議する機関のことです。
まず建築審査会から同意が得られたら、その後役所が許可を出します。
予め設けられた基準に適合しておらず、しかも建築審査会の同意も必要となるので、その分許可のハードルは高まると言えます。
43条2項1号の認定と43条2項2号の許可は「今回に限り」が前提
建築基準法の43条2項1号と43条2項2号の原文を注意深くお読み頂くとわかりますが、これらの認定や許可は、前面通路に対してでなく、建築物に対して出されます。
したがって、一度認定ないし許可を得て建築された建築物は、解体されたらその効力はリセットされます。
そこに新たに建築する場合は、また最初から申請する必要があるわけです。
その点を踏まえ、実際の売買仲介では下記のような注意が必要です。
43条2項1号ないし43条2項2号の対象となる土地売買を仲介する場合
43条2項1号の認定申請と43条2項2号の許可申請は、買主様が行わなければなりません。
なぜならその土地に買主様がどういう建築物を建築するかも判定のポイントだからです。
したがって一般的には、契約後引渡し前、あるいは引渡し後にその申請が成されることになります。
したがって契約に際し、買主様には、前面の通路が43条2項1号ないし43条2項2号の対象である旨をしっかりお伝えし、特約にそのことを明記して説明する必要があります。
また現段階で建築物の建築が100％できると確定しているわけではない旨も、特約に明記し説明する必要があります。
実は43条2項1号と43条2項2号の判定には、「その前面通路が幅員4メートルに満たない道路法の道路」というケースが意外に多いです。
そういう場合は大丈夫でしょうが、場合によっては、停止条件付きの契約とするほうが相応しい場合もあります。
また当初の建築が認定ないし許可されたからといって、将来行うかもしれない再建築までもが認定ないし許可されたわけではありません。
繰り返しますが、43条2項1号の認定と43条2項2号の許可は「今回に限り」が前提であることを、特約にしっかりと明記し説明するようにしましょう。
43条2項1号ないし43条2項2号の対象となる中古建物売買を仲介する場合
上記と同じ理由から、43条2項1号ないし43条2項2号の対象となる中古建物売買を仲介する場合も注意が必要です。
その土地は将来、再建築できるとは限りません。
その点を特約に明記し、しっかり説明する必要があります。
43条2項1号の認定と43条2項2号の許可は通路所有者や管理者の承諾が前提
43条2項1号と43条2項2号の対象となる通路は、その所有者が市町村である場合が意外に多いです。
とは言え、私有地の場合もあるとされています。
いずれにしても、43条2項1号の認定ないし43条2項2号の許可を得ようとする場合、その通路等の所有者あるいは管理者から、そこを使用することの承諾を、予め得ておくことが大前提です。
そして不動産売買においては、その承諾の取得は、一般的には売主様側の仲介業者の業務とされています。
まとめ
いかがでしたか？
43条2項1号と43条2項2号の対象物件は、役所とのやり取りが重要です。
しかし役所の担当者の言うことがちょっと難しいため、ある程度の知識を習得しておく必要があります。
この記事は、その際に必要と思われることをまとめました。
最後にもう一度、内容を確認しておきましょう。
□2018年の改正
【前】1項：ただし、○○○については、この限りではない。
【後】2項1号：△△△ ／ 2号：○○○
□43条2項1号と43条2項2号の具体的内容
「その敷地の周辺に広いスペースがあって、かつその建築物は基準に適合していて、役所が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めたり、建築審査会の同意を得て許可したもの」
□43条2項1号ないし43条2項2号の物件を扱う場合の最重要ポイント
対象物件が以下の3つのうち、どれに当たるか的確に捉えることが重要
・43条2号1号
・43条2項2号の包括同意基準に該当する
・43条2項2号の包括同意基準に該当しない
□その他の注意点2つ
・43条2項1号と43条2項2号は、「今回に限り」が前提、再建築の場合は再申請
・43条2項1号と43条2項2号は、通路所有者や管理者の承諾が前提
この記事は以上となります。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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