私達が住宅を購入しようとする時、大抵は住宅ローンを組みますよね。
この住宅ローンですが、夫（または妻）単独でなく、夫婦2人で返済していく場合、活用できる住宅ローンが3タイプあるのをご存じですか？
ペアローン、連帯保証型の収入合算、連帯債務型の収入合算です。
この記述では、不動産の売買営業員が押さえたい、夫婦2人で返済できるこれら3つの住宅ローンについて、分かりやすくご説明します。
併せて、それぞれの住宅ローンの場合に、売買契約書をどのように作ったらよいかもご説明します。
では、参りましょう。
夫婦2で返済できる3つの住宅ローン
上述した通り、夫婦2人で返済できる住宅ローンには、下記3のタイプがあります。
・ペアローン
・連帯保証型の収入合算による住宅ローン
・連帯債務型の収入合算による住宅ローン
それぞれの住宅ローンのおおまかな内容は、下記の通りです。
ペアローン
一方で1本の住宅ローンを組み、他方で他の1本の住宅ローンを組むタイプ、いわばを住宅ローンを2本組むタイプを言います。
連帯保証型の収入合算による住宅ローン
夫と妻のうち、一方を債務者、他方を連帯保証人とするタイプを言います。
住宅ローンはあくまで1本、債務者もあくまで1人になります。
連帯債務型の収入合算による住宅ローン
そもそも連帯債務とは、複数の人が連帯して負担する債務のことを言い、住宅ローンにおける連帯債務型とは、夫と妻双方が債務を負うタイプのものを言います。
連帯債務は、債務者を順位付することも、しないこともできます。
住宅ローンにおける連帯債務型では順位付けがあり、一方を主債務者、他方を連帯債務者とします。
その違いは例えば、団体信用生命保険に現れます。
連帯債務型の住宅ローンでは、主債務は団体信用生命保険に加入することになりますが、連帯債務者は加入できません。
以下、それぞれの住宅ローンについて、もう少し詳しく見ていきながら、そのポイントを確認していきましょう。
ペアローンのポイント
ペアローンのポイントは、下記の通りです。
ペアローンでは、組む住宅ローンが2本
ペアローンでは、夫と妻それぞれが1本づつ住宅ローンを組みます。
住宅ローンについて言えば、いわば夫と妻がそれぞれ別の物件を購入するイメージに近いです。
よって住宅ローンは2本になります。
またペアローンでは、妻は夫の連帯保証人に、夫は妻の連帯保証人になる必要があります。
ペアローンでは、不動産売買契約書の買主は連名
買主様がペアローンを活用する場合、移転後の所有権は、夫と妻双方が取得することになります。
したがって、不動産売買契約書においては、買主様の署名・捺印は、夫と妻の連名で行って頂くことになります。
また重要事項説明も、夫と妻双方に対して行う必要があります。
ペアローンでは、収入印紙代・住宅ローン手数料・司法書士報酬が2人分
上述した通りペアローンは、夫と妻が別々の物件を購入するイメージに近いです。
住宅ローンの金消契約に際し、収入印紙代・住宅ローン手数料は2人分必要です。
また登記に際しては、所有権は1つの物件に対し共有になりますが、抵当権はそれぞれに設定されるので、2つ設定されることになります。
抵当権の登録免許税は、債権額に基づいて算出されるので、2人分だからと言って税額が増えることはありません。
ただし司法書士の報酬は、2人分になります。
ペアローンでは、夫と妻双方が団体信用生命保険に加入
繰り返しになってしまいますが、ペアローンは、夫と妻が別々の物件を購入するイメージに近いです。
したがって団体信用生命保険についても、双方が加入することになります。
火災保険はペアローンであっても1口
一方火災保険は、建物ごとの契約になるので、契約は1口になります。
保険契約者も1人になります。
ペアローンでの持分割合は、負担額の割合に基づく
不動産売買においては、決済時にその所有権が買主様に移転しますが、所有権が共有の場合に、共有者それぞれの所有権の割合を持分割合と言います。
そしてペアローンにおける持分割合は、夫と妻それぞれが、その不動産を買う際に幾ら払ったのか、その負担額の割合で決まるとされています。
例えば、土地建物で4000万円の新築戸建を、夫が頭金1000万円入れ、夫が2000万円の住宅ローンを組み、妻が1000万の住宅ローンを組んだとします。
この場合4000万円のうち、夫が3000万円、妻が1000万円負担したことになり、夫の持分割合は4分の3、妻の持分割合は4分の1になります。
とは言え持分割合は、所有者である夫と妻が互いに同意し合っていれば、実は自由に設定することができるとされています。
ただしその持分割合を、負担額の割合を無視して設定した場合、そのズレに相当する額に対し、贈与税が課される場合があり得るとされています。
不動産売買の仲介に携わった買主様が、もしペアローンを活用し、負担額の割合と相違する持分割合での登記をお考えの場合は、贈与税発生のリスクについて、税務署や税理士さんにご確認頂くよう、促すようにしましょう。
ペアローンでは、夫と妻双方が住宅ローン控除の対象
ペアローンでは、夫と妻双方が1本づつ住宅ローンを組むので、住宅ローン控除も双方が受けられます。
機関金融から届く年末残高証明書も、夫と妻別々です。
夫と妻それぞれが、自分の年末残高証明書を用いて申告することで、双方が住宅ローン控除を受けられます。
連帯保証型の収入合算による住宅ローンのポイント
連帯保証型の収入合算による住宅ローンのポイントは下記の通りです。
連帯保証型の収入合算では、債務者は1人
連帯保証型の収入合算による住宅ローンでは、債務者は1人で、他方はあくまで連帯保証人になります。
他方が連帯保証人として、住宅ローン返済に参画することで、借り入れの根拠となる収入が合算されて高額となり、借入限度額を高くすることができます。
連帯保証型の収入合算では、不動産売買契約書の買主は単独
連帯保証型の収入合算の住宅ローンでは、債務者は1人になるわけですから、所有権移転後の所有者も1人になります。
よって不動産売買契約書の買主は、単独になります。
連帯保証型の収入合算では、団体信用生命保険に加入するのは債務者1人だけ
連帯保証型の収入合算では、債務者だけが団体信用生命保険に加入することになります。
連帯保証人は加入することはできません。
そして、団体信用生命の加入者である債務者に万が一のことがあった場合には、住宅ローン債務はそこで無くなります。
連帯保証人に債務が及ぶことはありません。
連帯保証型の収入合算では、住宅ローン控除の対象者は債務者1人だけ
連帯保証型の収入合算では、繰り返しになりますが、債務者は1人です。
そして住宅ローン控除の対象者は、債務者だけです。
連帯保証人は対象にはなりません。
連帯債務型の収入合算による住宅ローンのポイント
連帯債務型の収入合算による住宅ローンのポイントは、下記の通りです。
連帯債務型の収入合算では、1本の住宅ローンに債務者が2人
連帯債務型の収入合算では、住宅ローンは1本にすぎませんが、その債務者は、夫と妻双方になります。
なお、そもそも連帯債務とは、複数の人が連帯して負担する債務のことを言い、債務者の順位付けは、してもしなくてもよいとされていますが、住宅ローンにおいては順位付けされおり、一方が主債務者、他方が連帯債務者になります。
連帯債務型の収入合算では、不動産売買契約書の買主は連名
買主様が連帯債務型の収入合算を活用する場合、移転後の所有権は、夫と妻双方が取得することになります。
したがって、不動産売買契約書においては、買主様の署名・捺印は、やはり夫と妻の連名で行って頂くことになります。
連帯債務型の収入合算では、収入印紙代・住宅ローン手数料・司法書士報酬は1人（口）分
連帯債務型の収入合算は、ペアローンと異なり、住宅ローンはあくまで1本です。
したがって、収入印紙代・住宅ローン手数料は1人分になります。
また登記に際しては、所有権についてはペアローンと同様に、1つの物件に対し共有になりますが、抵当権は1つだけの設定になります。
よって抵当権設定に対する司法書士の報酬も、1口分になります。
連帯債務型の収入合算では、債務者だけが団体信用生命保険に加入
連帯債務型の収入合算では、債務者は夫と妻双方ですが、その双方共が団体信用生命保険に加入できるわけではありません。
団体信用生命保険に加入することになるのは、主債務者だけで、連帯債務者は加入することができません。
したがって、団体信用生命保険の加入者である主債務者に万が一のことがあったら、そこで債務は終わります。
連帯債務者に、残りの債務全てが及ぶということはありません。
ただし、団体信用生命保険の加入者でない連帯債務者に万が一のことがあっても、債務は継続します。
以後主債務者は、月々の住宅ローンの全額を、常に単独で返済していかなければならなくなります。
不動産の売買営業員が仲介等で付いたお客様が、連帯債務型の収入合算をご検討される場合は、このことをリスクとしてしっかり伝えるようにしましょう。
連帯債務型の収入合算での持分割合は、収入割合と頭金による資金負担割合に基づく
連帯債務型の収入合算における持分割合は、まず住宅ローンの負担割合を、双方の収入の割合に基づくいて決め、その上で頭金を算入させて決めるのが相応しいとされています。
例えば、土地建物で4000万円の新築戸建を、夫が頭金1000万円入れ、残り3000万円について、連帯債務型の収入合算による住宅ローンを組んだとします。
そして双方の年収はそれぞれ、夫が600万円、妻が300万円だったとします。
この場合、収入に基づく3000万円の住宅ローンの負担割引は、夫と妻の収入割引である2：1に基づき、夫が2000万円、妻が1000万円と考えます。
さらにこの値に、夫による頭金 1000万円を算入させます。
すると土地建物価格4000万円に対する、最終的な資金負担割合は、夫が3000万円、妻が1000万円になります。
よって持分割合は、夫を4分の3、妻を4分の1とするのが相応しいことになります。
連帯債務型における持分割合も、自由に設定することができるとされています。
しかし資金負担割合を無視して設定してしまうと、やはり同様に、そのズレに相当する贈与税を課される恐れがあるようです。
不動産売買の仲介に携わった買主様が、連帯債務型の住宅ローンを活用する場合は、贈与税の発生リスクについて、やはり税務署や税理士さんにご確認頂くよう、促すようにしましょう。
連帯債務型の収入合算では、夫と妻双方が住宅ローン控除の対象
連帯債務型の収入合算による住宅ローンを活用した場合、主債務者はもちろん、連帯債務者も住宅ローン控除を受けることができます。
すなわち夫と妻双方が、受けることができるわけです。
ただし受けられる控除には上限があり、登記での持分割合が資金負担割合に相違していると、相違していない場合に比べ、住宅ローン控除によって還付される額が、少なくなる可能性があります。
連帯債務型の収入合算による住宅ローンを活用する場合は、贈与税のリスクに対してだけでなく、住宅ローン控除による還付が少なくなるリスクもあるので、その意味でも登記における持分割合を、資金負担割合に合わせておくことが好ましいと言えます。
以下、住宅ローン控除の根拠となるローン残高の配分を、具体例で見てみましょう。
今仮に、4000万円の土地建物に対し夫が1000万円頭金を入れ、残り3000万円について、連帯債務型住宅ローンを活用したとします。
そして収入割合に基づく住宅ローンの負担割合は、夫2000万円、妻1000万円になるとします。
更に持分割合は、頭金を考慮し、かつ双方の資金負担割合に則り、夫4分の3、妻4分の1で登記したとします。
届いた残高証明書によれば、ローン残高は2910万円だったとします。
この時双方のローン残高の配分は、住宅ローンの負担割合に則て2：1とすると、夫1940万円、妻970万円になり、これが住宅ローン控除の対象となる額の限度額になります。
ただもしこの限度額が、持分割合に基づく額より大きかったら、限度額は自動的に持分割合に基づく額になってしまいます。
登記の持分割合は、夫3000万円（4分の3）、妻1000万円（4分の1）でした。
それぞれ持分割合に基づく額の方が大きいので、ローン残高全額を、住宅ローン控除の対象の額とすることができます。
これがもし例えば、持分割合を夫1500万円（8分の3）、妻2500万円（8分の5）としていたらどうでしょう。
夫の年収割合に基づくローン残高割合は1950万円にもかかわらず、持分がそれよりも小さく1500万円なので、夫の住宅ローン控除の対象となる額は1500万円に留まってしまい、450万円分を逃すことになってしまいます。
これは極端な例ですが、仕組みとして、持分割合を夫と妻それぞれの資金負担割合に合わせておかないと、住宅ローン控除による還付の額にロスが出てしまう可能性があります。
連帯債務型の収入合算による住宅ローンは、扱っている金融機関が限られる
デメリットはあるものの、ペアローンと連帯保証型の収入合算のそれぞれの長所を合わせ持つ連帯債務型の収入合算ですが、実は取り扱っている金融機関には、限りがあるようです。
不動産売買の仲介のお客様が、もし連帯債務型の収入合算による住宅ローンをご検討の場合は、候補となる金融機関が取り扱っているかどうか、確認するようにしましょう。
ペアローンや収入合算（連帯保証型・連帯債務方）と不動産売買契約書
以上見てきた通り、ご夫婦お2人で返済できる住宅ローンは3つありますが、その3つには、不動産売買契約書における買主様が単独になる場合、連名になる場合があります。
更に場合によっては、売買契約締結時においては、連帯保証型の収入合算を予定していたけど、決済・引渡しまでの間に、連帯債務型の収入合算に変更となる場合も考えられます。
上述の通り、連帯保証型では不動産売買契約書の買主様は単独名義ですが、連帯債務型ではご夫婦連名になります。
このような変更が生じた場合、どうすればいいでしょう？
こういう場合の対処法については、勤務先が所属する団体、並びに融資を受ける金融機関への確認が必要でしょうが、原則としては、契約名義変更の覚書で足りるようです。
まとめ
いかがでしたか？
近年においてはご存じの通り、お客様方は住宅ローンについてとても詳しかったりします。
不動産の売買営業員としても、住居売買に携わる場合は、ペアローンと収入合算（連帯保証型と連帯債務）についての基本的なことは、押さえておきましょう！
最後にもう一度、内容を確認しておきます。
□ペアローン
住宅ローンは2本／不動産売買契約書は連名／団信は2人共／収入印紙・ローン事務手数料・司法書士報酬は2人分／所有権登記は共有／住宅ローン控除は2人共
□連帯保証型の収入合算
住宅ローンは1本／不動産売買契約書は単独／団信は1人／所有権登記は単独／住宅ローン控除は1人
□連帯債務型の収入合算
住宅ローンは1本／不動産売買契約書は連名／団信は1人／所有権登記は共有／住宅ローン控除は2人共
この記事は、以上となります。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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