【不動産売買】確定測量における、作業の流れや期間を押さえよう!

目次

確定測量の流れ

確定測量を伴う不動産売買においては、確定測量は、売買契約の締結が行われた後からスタートするのが一般的ですよね!

確定測量の依頼を受けた土地家屋調査士の方々は、果たしてどのような流れで、その作業を進めているのでしょう?

土地家屋調査士の民間特別法人に、日本土地家屋調査士会連合会というものがあります。

そこのホームページに、「土地の境界が確定するまでの流れ」が示されています。

実際の測量の流れは、事案・地域によって、違いがある場合があるようですが、1つの参考として、見ておいて良い内容かと存じます。

下記の通りです。

土地の境界が確定するまでの流れ

1.土地家屋調査士に依頼

お近くの土地家屋調査士へご相談下さい

2.法務局、市区町村役場、土地区画整理組合等での資料調査

境界に関する資料(公図、地積測量図、換地図など)、道路・水路、公共物との関係を調査します。

3.現地の測量

依頼地を含む街区全体を測量します。(現場によって測量範囲は異なります)

4.収集資料と測量結果を確認

収集資料、測量結果と現地の状況などを精査します。

5.仮の境界点を現地に復元

境界と思われる位置を明示します。

6.関係土地所有者との境界立会

隣接地所有者、公共物管理者等関係者と現地にて確認します。

7.境界標設置、境界確認書の取り交わし

境界立会で確認した位置に永久標を設置します。また、確定図面を作成し後日の証しとします。

8.登記申請(必要であれば)

*事案・地域によっては手続の流れが異なる場合があります。

日本土地家屋調査士会連合会 相談Q&A
土地の境界に関して Q1

確定測量のポイント

ではここから、上記の確定測量の流れを踏まえ、そのポイントについて、幾つか整理して見ていきましょう。

確定測量業務の第一段階は、法務局や役所での資料調査と現地測量

確定測量の依頼を受けた土地家屋調査士の方々は、まずは法務局や役所で、測量に関する様々な調べものを行うようです。

いわゆる資料調査です。

そして、資料調査で得た情報を元に、現地の測量を行うようです。

確定測量の流れは、事案・地域によって、異なる場合があるようですが、必要に応じ、このタイミングで、資料調査結果と現地測量結果を、現地の状況に照らし合わせ、精査したりするようです。

このような調査、測量、精査を経て、境界が明らかにされるようです。

境界が明らかになったら、仮の境界点(仮杭)の設置

明らかにされた境界は、確定される前段階として、境界関係者に確認してもらわなければなりません。

その為に、「ここが境界ですよ」ということを分かるようにするために、境界点を明らかにするための杭を打ちます。

また既存の境界杭等が、正しい位置に備わっていると判断できる場合は、それをそのまま採用します。

なおこれらの杭は、まだ関係者の立ち会い前てあり、境界確定前の杭であることから、仮杭と呼ばれるようです。

関係土地所有者による境界立ち会い

境界が明らかにされ、仮杭が設置されたら、次は関係土地所有者による、境界立ち会いが行われることになります。

境界立ち会いは、大きくわけて、民民立ち会いと、官民立ち会いに大別できます。

民民立ち会いとは、民有地と民有地との境界に立ち会うことで、いわばお隣の民有地の方に、立ち会って頂くことです。

一方、官民立ち会いとは、道路や水路等、役所が所有し、維持管理する物との境界に、立ち会って頂くことです。

そして実は、確定測量の実務においては、この境界の官民立ち会いが、なかなか骨の折れる業務であるようです。

(民民の立ち会いにおいても、特別な事情がある場合、極めて骨の折れる作業になるようですが、この記事では、そのような場合の民民立ち会いについては言及しません。)

と申しますのも、官の立ち会いは、その官有地を管理する役所の職員に現地に来てもらって、行って頂くことになるわけですが、その為には、まず担当職員の方のスケジュール押さえから、スタートしなければならないからです。

手順としては、下記の通りです。

1.役所に官民立ち会いを依頼(役所によっては立ち会い申請書の提出)

2.官民立ち会いの日程の確定

3.官民立ち会いの実施

担当の土地家屋調査士が希望する日時が、運よく押さえられればまだ良いですが、時期によっては、役所の立ち会い業務が立て込んでいたりして、依頼(申請)をしてからある程度先でないと、実施が出来ない場合もあるようです。

また現地で確認して頂いたとしても、その場で合意を得られない場合もあるようで、その場合、土地家屋調査士は、仮杭設置点が施された現況測量図を役所職員に発行し、職員は役所に持ち帰って判断するようです。

このように、只でさえ作業工程が多く、相当の時間を要する確定測量業務ですが、官民立ち会いは、その時間を更に長くしてしまう要因となる場合があるようです。

最後に永久杭の設置・境界確認書の取り交わし・確定測量図の完了・登記

すべて境界立ち会いが完了し、すべての隣接地から同意を得られたら、後はいよいよ確定測量の完了に向け、1つ1つ進んでいくことになります。

主に下記4つのことが、行われることになります。

1.永久標の設置

設置済みの仮杭を、永久杭に打ち換えます。

既存の境界杭がそのまま活用できるようでおれば、そのまま採用します。

2.境界確認書

境界確認書という書類に、確定測量の依頼主による記名・押印を予め済ませた上で、隣地所有者から、記名・押印を頂きます。

これにより、立ち会いで境界に同意したことを、正式な書面で残します。

3.確定測量図の完成

境界確認書への記名・押印が完了したことで、これまで書類調査・現地測量・精査・境界立ち会いという工程を経て、求められてきた境界が、確定測量の根拠となる境界であることが明らかとなります。

そしてその境界を元に作成された測量図が、確定測量図となります。

また事案によっては、これまで用いてきた現況測量図に、記名・押印済みの境界確認書を添えることをもって、確定測量図とされる場合もあるようです。

4.登記

確定測量図を登記して、地籍測量図とする必要がある場合には、土地家屋調査士が法務局に確定測量図と、記名・押印済みの境界確認書を提出します。

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この記事を書いた人

はじめまして。宅地建物取引士のケイヒロと申します。40歳代半ば過ぎに不動産会社に転職し、住居賃貸営業、店舗事務所賃貸営業を経て、今は売買営業をやっています。よろしくお願いします。

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