不動産業に携わる場合、宅建試験で問われることがほぼ無い、とても大切な法律があるのをご存じですか？
消費者契約法です。
実は消費者契約法は、不動産業従業者が個人のお客様と関わるとき、ありとあらゆる場面で関係してくる法律です。
この記事では、そんな消費者契約法とはどういう法律なのか、また不動産の売買契約や賃貸借契約、さらには媒介契約にどういうふうに関わってくるかについて、わかりやすくご説明します。
早速見ていきましょう！
消費者契約法とは
そもそも消費者契約法とはどういう法律でしょう？
消費者契約法は、不動産に特化した法律ではありません。
不動産の売買契約や賃貸借契約を含む、ありとあらゆる契約の場面で、個人（消費者）を保護することを目的とする法律です。
個人（消費者）と事業者が契約を結ぶ場合、両者にはどうしても情報の質や量、交渉力に差があります。
そこで消費者契約法では、事業者の一定の行為により個人（消費者）が誤認したり困惑したりしてにて契約してしまった場合に、それを取り消せるようにしています。
また消費者契約法では、事業者の損害賠償責任を免除する条項や、その他個人（消費者）の利益を不当に害する条項を無効にできるようにもしています。
消費者契約法における『事業者』とは
消費者契約法は、個人（消費者）と事業者との契約を対象としていることは、上述した通りですが、ここでいう『事業者』については、少し注意が必要です。
消費者契約法では、法人その他団体を『事業者』としていますが、「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合の個人」についても『事業者』とする、としています。
例えば、永らく農業を営んでいた方が、一部の農地を転用してアパートを建て、個人で賃料収入を得ているとします。
この場合、本人は賃貸事業の事業者と認識していなくても、消費者契約法の事業者と判断される場合があるようです。
消費者契約法においては、その個人が個人（消費者）か、それとも事業者に当たるかの判定には、注意が必要なようです。
消費者契約法が不動産取引に適用される場面
では実際に、不動産の売買・賃貸などにおいて、消費者契約法が適用される場面はどういう場面でしょう？
以下に見ていくことにしましょう。
事業者と売買契約を結んだ個人（消費者）は、その売買契約を取り消せる
個人（消費者）と事業者との売買契約では、消費者契約法が適用されます。
事業者が売主、個人（消費者）が買主という場合だけでなく、個人（消費者）が売主で事業者が買主という場合でも、適用されます。
例えば、土地を仕入れようとする宅建業者が、ご年配の土地所有者様から土地を購入するとします。
この場合、売主は個人（消費者）で買主は事業者ですが、消費者契約法が適用されます。
仮に宅建業者が「今すぐ売らないと価格が暴落しますよ」などと、売主様の不安を不当に煽って売らせたら、売主様は契約を取り消せます。
なおご存じの通り、個人（消費者）が買主で宅建業者が売主の場合、宅建業法の自ら売主制限が適用されます。
事業者と賃貸借契約を結んだ個人（消費者）は、その賃貸借契約を取り消せる
同様に賃貸借契約においても、その契約が個人（消費者）と事業者とのものだったら、消費者契約法が適用されます。
事業者が貸主で個人（消費者）が借主の場合に限らず、個人（消費者）が貸主で事業者が借主の場合も適用となります。
事業者に当たらない貸主、例えば転勤等で空き家となったご自宅を貸し出そうとする貸主と、そこを社宅として賃借しようとする法人とのあいだには、消費者契約法が適用されます。
貸主が、法人からウソをつかれて契約を結んだら、その貸主は契約を取り消しできます。
なお建物を貸し出す殆どのオーナー様は、物件を個人名義で所有していても、事業者と判断される傾向にあるようです。
お部屋探し等住居賃貸の借主様は、殆どが個人でしょうから、住居賃貸契約の殆どに消費者契約法が適用されると言えそうです。
不動産業者と媒介契約を結んだ個人（消費者）は、その媒介契約を取り消せる
消費者契約法は、不動産の売買契約や賃貸借契約だけでなく、媒介契約も対象となります。
不動産業者は当然事業者になりますので、不動産業者がウソなどをついて個人（消費者）と媒介契約を交わした場合には、個人（消費者）はその媒介契約を取り消すことができます。
なお一般的に不動産賃貸では、媒介契約を書面化しませんが、消費者契約の適用については、書面化するしないは問わないものと思われます。
例えば、賃貸のお部屋探しで来店した個人（消費者）のお客様に、ウソをついて自社仲介の確約を取り付けたら、その個人（消費者）のお客様は、消費者契約法においてもその確約を取り消せると思われます。
【重要】個人（消費者）と事業者の売買（賃貸借）契約において、事業者側仲介の不動産業者の行為は、その契約に直接影響を与える
実は消費者契約法では、その第5条において、事業者が第三者に媒介を委託し、その第三者が個人（消費者）に対してウソをつくなどしたら、その個人（消費者）は契約を取り消せることを定めています。
この規定を不動産取引に置き換えると、次のようになります。
すなわち、個人（消費者）と事業者との不動産売買（賃貸借）契約では、事業者側仲介の不動産業者のウソによって消費者が契約したら、消費者はその契約を取り消せることになります。
このパターンは、不動産取引のあらゆるパターンで想定されるパターンだと思います。
個人（消費者）と事業者との不動産取引に対し、1つの不動産業者が仲介に入る場合（おわゆる両手・両直仲介）などは、すべてこのパターンに当てはまると言えます。
消費者契約法は、宅建試験に出題されることもなかったりして、ベテランの不動産営業員の方もあまりよくご存じない場合もあったりします。
しかし不動産業従業者にとっては、とても身近な法律であり、注意を要する法律であると言えそうです。
消費者契約法の内容≪取消編≫
ではこここら、消費者契約法の具体的内容について見ていきます。
消費者契約法では上述の通り、個人（消費者）と事業者との契約において、その契約が丸ごと取引になる場合、その契約内容の一部が無効になる場合について定めています。
まずは契約が丸ごと取り消しになる場合からご説明します。
事業者が下記のような行為をすると、消費者は契約を取り消せます。
1．不実告知
事実と異なることを告げられてした契約は、取り消すことができます。
2．不利益事実の不告知
個人（消費者）に対し、知りながらも故意に、または重大な過失によって、不利益事実が告げられなかった場合、その契約は取り消せます。
売主様から物件をお預かりした不動産業者が、例えば周辺調査が不十分で、通常知り得るようなデメリット情報を、個人（消費者）の買主様に告げずに契約となったら、その個人（消費者）の買主様は、契約を取り消せます。
これについては、周辺調査をしっかりと行うことと共に、契約に際し、「今の周辺環境がずっと続くわけではない旨」、「周辺環境は変わる可能性がある旨」を、しっかりご説明することが大切であると言えそうです。
3．断定的判断の提供
将来可能性があるだけで確定していないよえなことを、確実であると告げられてした契約は、取り消せます。
例えば、将来近くに駅ができるハナシがあるとして、それがまだ確定でないにもかかわらず、確定事項として伝えるような行為がこれに当たります。
4．不退去・退去妨害
個人（消費者）が、家にやってきた事業者に帰ってくださいと言っても帰ってくれなかったり、説明を聞きにいっただけなのに契約するまで帰してくれないなど、不当に粘られた結果、結んでしまった契約は取り消せます。
5．判断力の低下の不当な利用
ご高齢で判断力が低下した個人（消費者）や、心身の故障なよって生活維持に過大な不安を抱いている個人（消費者）が、不安をあおられてした契約は、取り消せます。
上述した、用地仕入れ業者がご高齢の土地消費者様の不安を不当にあおって売らせるような行為がこれに当たります。
6．契約締結前に債務の内容を実施等
契約前なのに、代金を不当に要求されたり、契約による業務を先に勝手に実行され、その分の代金を不当に請求されたことで結んでしまった契約は、取り消せます。
例えば賃貸借契約なおいて、契約が決まったら鍵を交換することになっていたとして、契約前に先に鍵交換し、「もう鍵を交換したから契約してもらわないとこまる」と言われ、契約してしまった場合などです。
また契約締結前に、契約締結を目指して事業活動を実施した事業者から、その事業活動により生じた支出の埋め合わせや損害の補償を求められて結んだ契約は、取り消せます。
例えば、「あなたのためにわざわざここまで来た」とか、「本当は今日は休みで、この物件案内はあなたのために無給仕事なんだ」とか言われ、契約してしまった場合などです。
7．過量契約・セミナー商法・デート商法・霊感商法等
消費者契約法においてはその他に、個人（消費者）と事業者との契約において、通常の分量を知りながら、それを著しく超える量を契約する過量契約や、セミナー商法、デート商法、霊感商法による契約も、取り消せるとしています。
消費者契約法の内容≪無効編≫
消費者契約法では、個人（消費者）と事業者との契約において、個人（消費者）の利益を不当に害する契約条項は無効になる、としています。
具体的には下記の通りです。
1．事業者は責任を負わないとする条項
消費者契約法では、事業者の損害賠償責任の全部を免除する条項や、事業者の故意又は重過失による損害賠償責任の一部を免除する条項は無効になります。
不動産の売買契約や賃貸借契約においては、損害賠償責任や契約不適合責任（売買契約の場合）を求めることができますが、場合によってはそれを求めないとする特約も有効になります。
しかし個人（消費者）と事業者との契約の場合には、消費者契約法が適用となり、それらを事業者に求めないとする特約は無効になります。
また消費者契約法においては、事業者が責任の有無や限度を、自ら決定する条項も無効になります。
例えば、売主が事業者、買主が個人（消費者）の売買契約において、「売主の損害賠償については、自らがそれを過失と判断した場合についてのみ負うものとします」等の特約は無効になります。
2．個人（消費者）の解除権を放棄させる条項
消費者契約法においては、個人（消費者）の解除権を放棄させる条項も無効になります。
例えば、売主が事業者、買主が個人（消費者）の売買契約において、「買主は手付金を放棄して契約を解除することはできないこととする」等の特約は無効になります。
3．成年後見制度を利用すると契約解除となるとする条項
個人（消費者）が後見開始等の審判を受けたことのみを理由に、事業者が契約解除できる内容の条項は無効になります。
4．平均的な損害の額を超えるキャンセル料条項
消費者契約法においては、契約の解除に伴う平均的な損害額を超える部分を無効としています。
宅建業法の自ら売主制限においては、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定額の上限を20％としていますが、消費者契約法が適用される賠償契約においても、この20％を超えないようにするのが目安であるようです。
また消費者契約法では、遅滞損害額につき年利14.6％を超える部分についての条項を無効としています。
例えば事業者を貸主、個人（消費者）を借主とする賃貸借契約において、賃料の遅滞損害額を年利14.6％を超えて規定したら、それを超える部分についての条項は無償になります。
5．個人（消費者）の利益を一方的に害する条項
消費者契約法においては、民法等任意規定と比べて、個人（消費者）の利益を制限したり、逆に個人（消費者）の義務を重くする条項は無効になります。
まとめ
いかがでしたか？
不動産業従業者にとって、消費者契約法がいかに身近な法律であるかが、お分かり頂けたかと思います。
最後にもう一度、内容を確認しておきます。
□消費者契約法における『事業者』
個人家主様も『事業者』と判断される場合あり。
□不動産業に消費者契約法が適用される場面
・売買契約→売主：個人（消費者）／買主：事業者の場合も適用
・賃貸借契約→貸主：個人（消費者）／借主：事業者の場合も適用
・媒介契約→不動産業者が個人（消費者）を仲介する場合に適用
＊契約の書面化・否書面化は問わない
・事業者側の仲介業者は事業者とみなされる
□消費者契約法による取消
1．不実告知
2．不利益事実の不告知
3．断定的判断の提供
4．不退去・退去妨害
5．判断力の低下の不当な利用
6．契約締結前に債務の内容を実施等
7．過量契約・セミナー商法・デート商法・霊感商法等
□消費者契約法による無効
1．事業者は責任を負わないとする条項
2．個人（消費者）の解除権を放棄させる条項
3．成年後見制度を利用すると契約解除となるとする条項
4．平均的な損害の額を超えるキャンセル料条項
5．個人（消費者）の利益を一方的に害する条項
この記事は以上となります。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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